Quali sono le finalità del mutuo?

Chi richiede un mutuo lo fa con uno scopo ben preciso, generalmente per:

• acquistare un immobile (prima casa oppure seconda casa)
• costruire un immobile
• ristrutturare un immobile
• ottenere liquidità

Il mutuo che viene chiesto con maggior frequenza è il cosiddetto mutuo prima casa, cioè quello che si riferisce all’ acquisto della prima casa , intesa come abitazione principale.
Quello per mancata  liquidità , invece, è il più difficile da ottenere e viene concesso spesso solo a clienti fidati, questo perché i rischi per l’Istituto di credito che lo emette sono maggiori.
Altra finalità del mutuo è quella di  consolidare il debito  per chi ha ulteriori finanziamenti in corso, conglobare tutti i debiti in un'unica rata e ridurre l'importo mensile totale: in questo modo la durata del rimborso si allunga ma consente al mutuatario di estinguere più facilmente il mutuo
Le caratteristiche del mutuo prima casa
Tassi di Interesse
Quando si decide di accendere un mutuo prima casa, uno degli elementi fondamentali da prendere in considerazione è il tasso di interesse, cioè il compenso da restituire all’istituto di credito per la somma prestata. I tassi d’interesse sul mutuo prima casa più frequentemente scelti dai cittadini sono il variabile e il fisso. Nel primo caso, il mutuatario accetta il rischio derivante dalle fluttuazioni del tasso di riferimento sperando in interessi e rate minori. Proprio a causa di questo "rischio" i mutui a tasso variabile hanno generalmente dei vantaggi economici iniziali rispetto a quelli fissi.
I mutui prima casa a tasso fisso invece sono "mutui sicuri" in quanto il tasso è stabilito al momento della stipula del contratto e rimane invariato per tutta la durata dello stesso. Sono mutui scelti da chi non intende correre rischi finanziari per un acquisto così importante ma che desiderano una rata costante che non varia nel tempo.
Durata del mutuo
La durata è il periodo di tempo entro il quale il debitore si impegna a  restituire il mutuo concesso dalla banca  e viene stabilita al momento della stipula del contratto di  mutuo.  I mutui prima casa possono avere una durata variabile,  tra i 5 e i 40 anni,  anche se solitamente si sceglie per mutui di media durata pari a 20, 25 o 30 anni. La durata del mutuo   ha impatti sulle condizioni economiche del finanziamento e quindi sulla entità della rata mensile.
Importo Finanziabile
Una delle domande più frequenti per chi deve acquistare casa è qual è l'importo massimo finanziabile con un mutuo prima casa? Iniziamo con lo sfatare un mito: non esiste un importo massimo finanziabile: nella maggior parte dei casi, gli istituti di credito erogano dei mutui parziali che arrivano a coprire fino all’80% dell’immobile; tuttavia, soprattutto per agevolare le giovani coppie, esistono dei mutui che prevedono un finanziamento fino al 100% del valore dell’abitazione (i cosiddetti mutui 100 per cento). In questo caso le banche chiedono maggiori garanzie e i tassi di interesse da restituire sono più elevati.
Detrazioni mutuo prima casa
Chi decide di richiedere questa tipologia di finanziamento deve sapere che esistono numerose  agevolazioni  e  detrazioni per il mutuo prima casa,  volte ad incentivare l'acquisto della propria  casa.  Nello specifico le detrazioni prima casa si concretizzano nella  riduzione dell’Irpef  sugli interessi passivi e gli oneri pagati all'istituto di credito pari al  19% . Questa percentuale è calcolata su un importo annuo che  non deve superare i 4,000 euro . Ogni anno, l’istituto di credito che ha erogato il mutuo provvederà a fornire ai suoi clienti un foglio di dettaglio degli interessi passivi che andranno inseriti nella dichiarazione dei redditi. Occorre segnalare anche un'altra tipologia di agevolazioni che riguardano l' imposta di registro  (pari al 2%),  ipotecaria  e  catastale .   Con un mutuo prima casa è inoltre possibile usufruire dell’ imposta statale agevolata , pari allo 0,25% sull’erogato, spostando la residenza nella nuova casa entro 6 mesi.
Che cos’è il mutuo seconda casa
Se si è già in possesso di una casa e si ha intenzione di acquistarne un’altra, è possibile richiedere un mutuo prima casa solo se entro 1 anno il mutuatario si impegna a vendere l'attuale immobile e spostare pertanto la residenza nella nuova casa. In alternativa è possibile fare richiesta di un  mutuo seconda casa , ma bisogna ricordarsi che, in questi casi, l’imposta statale sull’erogato può arrivare fino al 2% e non sono previste le agevolazioni fiscali tipiche dei mutui prima casa.
Affinché un'abitazione possa essere definita seconda casa, è necessario che l'edificio non sia collocato nel comune di residenza del suo proprietario o che l'acquirente non vi si trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto.
Agevolazioni prima casa

Agevolazioni giovani coppieLe giovani coppie italiane che intendono richiedere un mutuo prima casa devono soddisfare i seguenti requisiti: età inferiore ai 35 anni; reddito complessivo ISEE non superiore a 35.000€, dove al massimo il 50% dell’imponibile ai fini Irpef dovrà derivare da contratti a tempo indeterminato; nessun diritto di proprietà su altri immobili, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione a causa di morte e in uso a fratelli o genitori. L’abitazione da acquistare, inoltre, non deve superare i 90 mq e deve appartenere ad una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. Se queste condizioni sono soddisfatte, il mutuatario può beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa e ridurre l’Irpef sugli interessi passivi del 19%, percentuale calcolata sull’importo annuo massimo di 4.000€.

Agevolazioni lavoratori precariAnche i lavoratori precari possono accedere a determinate offerte di mutuo, sfruttando eventuali iniziative finanziarie locali o richiedendo alle banche polizze aggiuntive che prevedano la sospensione delle rate per un periodo prestabilito. Tuttavia, a fronte di un finanziamento così “rischioso”, le banche potrebbero chiedere garanzie aggiuntive quali la presenza , nel contratto, di un genitore del richiedente a fare da garante. Inoltre, per aumentare le possibilità di concessione del mutuo prima casa se si è in possesso di un contratto di lavoro atipico, è bene richiedere importi non troppo elevati e solitamente inferiori al tipico 80% del valore dell’immobile.

Quali sono le fasi e i tempi della richiesta di mutuo?
Quando si richiede un mutuo bisogna tenere presente che l’iter di richiesta avrà dei tempi tecnici che è utile tenere a mente.
Quando si sta per comprare casa è bene conoscere i tempi per l’approvazione e l’erogazione di un mutuo della banca scelta, per evitare di firmare un compromesso per l’acquisto di un immobile e trovarsi con una richiesta di finanziamento respinta.

Mutui: ottieni il migliore per te

In generale,  le fasi di approvazione  che riguardano un mutuo  sono cinque  e vengono attuate dalla maggior parte degli Istituti di Credito. Le fasi possono cambiare o richiedere più tempo solo in situazioni particolari, per esempio quando al mutuatario viene richiesta una documentazione diversa da quella classica.

Di seguito indichiamo i passi da seguire per la richiesta di un mutuo.

Presentazione da parte del mutuante dei documenti richiesti dalla Banca

Documenti necessari
Quando si richiede un mutuo bisogna presentare alla Banca una documentazione precisa. In questo modo l’Istituto può valutare la situazione economica presente e futura del cliente e calcolare il rischio a cui va incontro prestando la somma di finanziamento richiesta dal cliente per il mutuo.
Generalmente le banche richiedono gli stessi documenti:
Documenti che riguardano la persona :

Carta d'identità

Codice fiscale

Certificato di residenza

Certificato di stato di famiglia

Modello CUD ( se lavoratore dipendente)

Modello Unico (se lavoratore autonomo)

Certificato di servizio (se lavoratore dipendente)

Fotocopia busta paga (se lavoratore dipendente)

Fotocopia estratti conti (se lavoratore autonomo)

I documenti relativi alla persona vengono richiesti per valutare in modo adeguato le condizioni economiche dei clienti, conoscere il reddito, il carico familiare e se ci sono elementi passati che potrebbero influenzare e accrescere i rischi che derivano dalla concessione del mutuo.
Documenti che riguardano l'immobile per il quale si chiede il Mutuo :
la documentazione relativa all’immobile serve per conoscere il valore della casa e la sua provenienza, ovvero se si tratta di compravendita o altro.

Fotocopia compromesso

Fotocopia atto di provenienza

In casi particolari, la Banca potrebbe richiedere maggiori informazioni e quindi altri documenti. I casi che richiedono una documentazione aggiuntiva possono riguardare per esempio i soggetti residenti a rischio, quelli divorziati oppure i lavoratori autonomi.

Valutazione della Banca della documentazione messa a disposizione dal cliente

Parere preliminare di fattibilità: una volta presentata la domanda ufficiale di finanziamento, la banca esprime un primo parere di fattibilità sulla concessione del mutuo, che dipende in generale da più elementi quali:

il reddito del richiedente e del nucleo familiare

il valore dell'immobile oggetto del finanziamento

la presenza di garanzie supplementari da parte di terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame di questi dati alcune banche esprimono un proprio parere di fattibilità, concedendo una pre-approvazione del mutuo. Ciò dà l'avvio alla fase successiva di raccolta della documentazione e quindi alla fase di istruttoria.

Approvazione della pratica e avvio delle procedure di Istruttoria

Dopo la pre-approvazione, la banca procede ad una attenta valutazione finalizzata a verificare che il richiedente possieda i requisiti necessari per ottenere il mutuo e che l'immobile possa costituire una adeguata garanzia. Occorre quindi dimostrare di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito.
La banca verifica la 'capacità di credito' del richiedente (controllando eventuali insolvenze del passato) ed anche la 'capacità di reddito' (reddito sufficiente a garantire il pagamento delle rate del mutuo).
Tramite un proprio perito, la banca verifica il valore del bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca.
L'esito della fase istruttoria determina la concessione o meno del mutuo.

Prenotazione appuntamento dal notaio

La Banca, effettuati ulteriori accertamenti, quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, e la "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia, è finalmente in grado di deliberare il finanziamento, dandone immediata comunicazione al richiedente.

Erogazione mutuo

Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, al 'contratto unico', che si configura come un mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto notarile.
Tuttavia la somma viene contestualmente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia in attesa dei tempi tecnici necessari per l'iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.
Quando si presenta la richiesta ufficiale di mutuo prima di tutto bisogna verificare di essere in possesso dei requisiti necessari e allegare tutti i documenti richiesti alla Banca. Consegnata la documentazione ci vorranno circa 20 giorni per conoscere il responso e sapere se la domanda di finanziamento è stata accettata. In caso di esito positivo da parte della Banca per l’erogazione del mutuo ci vorranno più o meno altri 30 giorni.
I tempi possono variare da Istituto a Istituto, la durata per l’espletamento delle pratiche sopra descritta è comunque indicativa. Per conoscere i tempi delle procedure previste dalla propria Banca si consiglia di informarsi direttamente tramite il servizio di assistenza clienti di quest’ultima.
In alcuni casi, per esempio, come quando la Banca a cui si richiede il finanziamento svolge come unica attività la concessione dei Mutui sarà possibile verificare che i tempi delle pratiche sono più brevi di quelli delle banche tradizionali, circa due settimane.
Si consiglia in ogni caso di presentare la richiesta di mutuo con anticipo e di informarsi sulle offerte proposte dagli Istituti di Credito consultando i prodotti di mutuo utilizzando un comparatore come Mutui.it al fine di trovare il mutuo più adatto alle proprie esigenze.